7월부터 생애 첫 주택 구입 때 LVT 80% 완화 - 부동산 대출

하반기 부동산 정책
집값 관계없이 대출 LVT 80%까지

 

신규대출 1억 초과 대출에 DSR 규제 적용
신용대출 한도 확대 - 연소득 범위 내 신용대출 한도 제한 폐지

 

 

 

새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안

 

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새 정부 가계부채 관리 방향

 

 

 1. 가계부채 증가세의 안정적 관리

 

 코로나19 대응 과정에서 큰 폭으로 확대된 가계부채가 우리 경제‧금융에 부담이 되지 않도록 증가세를 안정적으로 관리

 

ㅇ “갚을 수 있는 만큼 빌리고(DSR) 나누어 갚는(분할상환) 관행”의 안착*을 통해 소득 수준을 넘는 과도한 가계부채 확대를 방지

 

* 7.1일부터 차주 단위 DSR 3단계(총대출액 1억 원 초과 시 적용) 시행

 

 

 

2. 부동산 대출규제의 단계적 정상화

 

 가계부채 관리 강화 과정에서 야기된 실수요자의 ‘내 집 마련’ 관련 애로를 해소하기 위해 LTV 규제를 단계적으로 정상화

 

ㅇ 우선, 생애최초 주택 구매자에 대한 LTV 상한을 80%로 완화

 

 

* 지역‧주택 가격 상관없이 LTV를 80%로 완화, 대출한도는 우선 4→6억 원으로 확대

** 현재 생애최초 LTV 우대 시 적용되는 소득요건(부부합산 소득 1억 원) 미적용

 

 

1 주택자‧다주택자에 대한 LTV 정상화는 상환능력 심사(DSR) 안착, 가계부채‧부동산 시장 상황 등을 보아가며 추진

 

 

 

차주 단위 DSR 규제 확대 시행 내용

 

DSR (Debt Service Ratio) = 연간 “총부채” 원리금 상환액/연소득

 

 

규제대상 차주의 DSR 비율이 규제비율(은행 40%, 비은행 50%) 이내인 범위에서 신규대출 취급 가능

 

 

(DSR 제외대상) 서민‧취약계층 보호 등을 위해 일부 대출은 DSR 산정 시 제외

 

※ (참고) DSR 산정시 제외대상 대출항목 ① (주거관련) 전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비·중도금대출 ② (생계관련) 서민금융상품, 3백만원 이하 소액신용대출(유가증권담보대출 포함), 주택연금(역모기지론), 상용차금융, 할부·리스 및 단기카드대출 ③ (기타 정책자금) 정책적 목적에 따라 정부·공공기관·지자체 등과 협약을 체결하여 취급하는 대출, 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출 ④ 긴급 생계자금으로서 여신심사위원회 승인을 받은 주택담보대출 * 대출한도 : (현행) 1억원 → (개선예시) 1.5억원 ⑤ (그외) 보험계약대출, 예·적금담보대출

 

 

생애최초 LTV 80% 완화 방안

 

 

 1. 완화 방안

 

 □ 생애최초 주택 구매자에 대해서는 주택 소재 지역‧주택 가격과 관계없이 LTV 상한 80% 적용

 

* 원활한 LTV 80% 대출을 위해 모기지보험(차주의 주담대 채무불이행으로 인한 대출기관의 손실을 보상하는 보험상품) 활성화 유도

 

ㅇ 총 대출한도는 6억 원*(기존 : 4억 원)으로 제한 → 추후 가계부채‧부동산 시장 상황 등을 감안하여 확대 검토

 

 * ‘21년 말 기준 수도권 APT 중위 가격 7.7억 원 → LTV 80% 적용 시 6.2억 원

 

※ 생애최초 이외의 무주택자*에 대해서는 현행 무주택 대상 서민‧실수요자 LTV 우대제도** 적용

 

* 과거 주택을 구매하였으나, 현재 매도하여 무주택인 가구

** 부부합산 소득 0.9억 원‧주택 가격 9억 원 이하 → LTV 50~60%, 대출한도 4억 원(투기지역)

 

 

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 주요 Q  & A

 

 추진배경

1. 금번 규제 정상화에도 가계부채 건전성에 문제가 없는지?

 

□정부는 가계부채 연착륙을 위한 노력을 지속할 계획

 

ㅇ 특히, 금리 상승이 진행 중인 상황에서 차주의 부담과 금융회사의 리스크가 커질 수 있는 만큼, 가계부채 안정화 노력이 더욱 중요

 

□ 금번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서, 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정

 

ㅇ 그간 엄격한 대출관리 과정에서 청년 등의 주거사다리가 상대적으로 과도하게 제약되었던 만큼, 생초 LTV를 우선 완화

ㅇ 1 주택‧다주택자는 부동산 시장 상황, 상환능력심사 대출관행(DSR) 여건을 고려하여 추후 정상화 추진

 

□ 금번 개선은 차주와 대출기관이 스스로의 판단과 책임하에 주택 매입‧대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치

 

ㅇ 금융회사는 자체 리스크 관리 기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급할 필요

ㅇ 차주도 상환능력과 주택 가격 전망을 기초로, 과도한 차익 추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 할 필요

 

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 생애최초 LVT 완화

 

2. “생애최초 주택구매자”의 범위는?

 

□ 생애최초 주택 구매자는 세대* 구성원 모두가 과거에 주택**을 소유한 사실이 없는 자를 의미

 

* “세대”의 정의(은행업 감독규정 <별표 6> 제2호 거목): 세대주 및 세대원으로 구성, 세대원은 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속 및 그 배우자를 말하며, 세대 분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 및 그 배우자를 포함

 

** “주택”의 정의(은행업 감독규정 <별표 6> 제2호 나목): ｢주택법｣ 제2조 제1호에서 정하는 주택을 말하며, 분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함

 

□ 과거 주택을 소유하였다가 처분하여 현재 무주택자인 경우, 생애최초 주택 구매자가 아니므로 금번 LTV 완화 대상이 아님

 

ㅇ 다만, 현행 무주택자 대상 서민‧실수요자 LTV 우대 활용 가능

 

 

3. 생애최초 LTV 80%은 언제부터 적용되는 것인지?

 

□생애최초 LTV 80% 적용 등 금번 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행

 

□ 새로운 규정은 원칙적으로 시행일(‘22.3분기) 이후 신규대출 신청분부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재

 

ㅇ LTV 80%(완화된 규제)의 경우, 규제 시행일 이전 대출을 신청하였으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용 가능

 

 - 예를 들어 7월 중 대출을 처음 신청하였으나, 규제 시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80% 적용

 

□ 한편, 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우에는 생애최초 주택 구매로 간주

 

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상환능력 심사 보완방안

 

4. 차주단위DSR 3단계가 적용되는 시점은?

 

 

□ ‘22.7.1일(규제 시행일) 이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용

 

ㅇ 7.1일 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 완료한 경우 종전의 규정을 적용

ㅇ 신규대출이 아닌 경우(증액 없는 만기연장 등) 종전 규정 적용

 

□ 신규대출 신청이 7.1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7.1일 이전에 이미 발생한 경우 종전 규정 적용 가능

 

ㅇ ‘22.6.30일까지 주택 등 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우

 

ㅇ ‘22.6.30일까지 입주자 모집 공고(입주자 모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분 인가)를 실시한 사업장에 대한 잔금대출의 경우 등

 

* 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 ‘22.7.1일 이후 전매된 경우 등은 강화된 규제 적용